Это был смелый эксперимент застройщиков

Апартаменты в России могут приравнять к жилью — стоит ли их покупать?

До сих пор покупка такого вида недвижимости с правовой точки зрения была крайне рискованной Отечественный рынок недвижимости полон загадок. Вот одна из них: что такое апартаменты? Кто-то скажет: «Аналог квартиры». Другой поспорит, что это нежилое помещение. Третий вспомнит переделанное в лофт промздание или гостиничный номер с обслуживанием. На практике девелоперы называют апартаментами самые разные объекты. Оттого в них живут чиновники и бизнесмены, креативный класс и молодые семьи с детьми. Для одних это дорогая недвижимость или инвестиция, а для других — возможность сэкономить 10–20% по сравнению с похожей квартирой. В российском праве понятие «апартаменты» отсутствует в принципе. Скоро ситуация может измениться: Минстрой пообещал до конца года восполнить пробел в законодательстве. «Деньги» разобрались, что ждет собственников и стоит ли прикупить апартаменты в надежде на рост цен.

Сколько в России построили апартаментов, точно не знает никто. У риелторов и аналитиков лишь приблизительные оценки. По подсчетам «Метриума», с 2013 года в одной только Москве было сдано 5 млн кв.м. «Мы посмотрели, сколько из этого объема продавалось по договорам долевого участия, то есть "в белом поле государства". Получилось около 2 млн кв.м», — рассказывает партнер «Метриума» Мария Литинецкая. По данным ЦИАНа, за последние 10 лет в столице появилось всего 3,3 млн кв.м. Даже по одному городу данные различаются, так как в российском праве нет понятия «апартаменты», а на деле ими называют очень разные объекты недвижимости. Современные апартаменты могут находиться в реконструированных промышленных зданиях, в бывших институтах, типографиях и конструкторских бюро, в отремонтированных общежитиях и перестроенных гостиницах. Апартаменты есть в офисных и торговых центрах, гостиничных комплексах. Ими могут быть даже отдельные квартиры в обычных жилых домах, которые по своим характеристикам не дотянули до статуса жилого помещения.

 «И поэтому все так произошло»

Первые проекты апартаментов появились в Москве в 2000-е годы. «Строго говоря, к ним можно отнести и несколько объектов 1990-х годов постройки. Правда, собственниками помещений там почти всегда выступали не физлица, а зарубежные компании и диппредставительства», — рассказывает руководитель Аналитического центра ЦИАНа Алексей Попов.

Массово строить апартаменты стали в 2010-х годах. Тогда сошлись все звезды. В правительстве Москвы сменилась управленческая команда, и значительная часть выданной разрешительной документации была признана недействительной, получить документы на новые участки стало сложно, вспоминает Попов. А после экономического кризиса конца 2000-х на рынке образовался большой объем невостребованной офисной и гостиничной недвижимости, продолжает Литинецкая. Стало понятно, что столько офисов, ТЦ и гостиниц городу не нужно, и документацию адаптировали под новые цели. Так на участках для нежилой застройки появились объекты, которые по документам проходили как коммерческая недвижимость, но продавались как жилье. «Это был смелый эксперимент застройщиков, они решили испытать такой формат там, где строить какой-то бизнес-центр или ТЦ было нерентабельно», — считает руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. Отдельно в столице выделился премиум-рынок апартаментов. Началось все с «Москва-сити», где впервые девелоперы придумали продавать условное «жилье» в непосредственной близости от места работы бизнесменов, говорит региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. Первыми комплексами с апартаментами стали «Город столиц» и башня «Запад» (в комплексе «Федерация»). Затем апартаменты стали появляться и в других проектах, в том числе в лофт-форматах в составе многофункциональных комплексов.

Помимо Москвы, апартаменты распространились в Санкт-Петербурге и на Черноморском побережье страны, где есть проблемы со свободными участками в центре. В других регионах они тоже встречаются, но вынуждены соперничать с популярными районами комплексной жилой застройки и часто проигрывают.

«Как класс недвижимости они возникли достаточно стихийно, и никто не мог предположить, что со временем это приобретет такие существенные масштабы», — заключает Зайцев.

Кому выгодно?

Апартаменты существенно облегчили жизнь застройщикам. Им не надо заниматься переводом земли из одной категории в другую, согласовывать с администрацией и достраивать детские сады, школы, поликлиники, парковки и другую инфраструктуру. В апартаментах можно не соблюдать требования по инсоляции, естественному освещению, высоте от пола до потолка, шумоизоляции, планировочным решениям, не разделять входы для коммерческих предприятий и жильцов.

Обычно апартаменты стоят дешевле, чем аналогичные по площади квартиры в том же районе. Средний размер дисконта — 20%, причем функционально они могут ничем не отличаться от квартир, их удобно сдавать в аренду, рассказывает гендиректор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

В обмен на экономию покупателям надо смириться с минусами условного «жилья». Например, с тем, что в апартаментах нельзя сделать постоянную регистрацию. Налог на имущество для апартаментов выше — 0,5–2% от кадастровой стоимости вместо 0,1%, а услуги ЖКХ считаются по тарифам для коммерческих помещений. При покупке нельзя воспользоваться льготными ипотечными госпрограммами, потратить на них маткапитал и получить имущественный налоговый вычет. Они не считаются единственным жильем — их могут изъять за долги. Для покупателей апартаментов премиум-класса это не проблемы, но когда апартаменты проникли в спальные районы, актуальность всех этих вопросов выросла.

Нужен ли закон?

Споры о присвоении апартаментам статуса жилого помещения идут уже не первый год. Например, в 2018-м в Госдуму был внесен законопроект о защите жилищных прав граждан. Он предлагал ввести в законодательство понятия «жилые апартаменты» и «многофункциональный дом», а в Градостроительный кодекс — «многофункциональное здание», определить порядок перевода нежилых апартаментов в жилой статус, права собственников и требования к объектам. «Документ был снят с рассмотрения после письма Верховного Суда РФ. В нем был отмечен целый ряд серьезных проблем, нарушений прав и потенциальных судебных споров, которые повлечет перевод апартаментов в разряд жилых помещений», — вспоминает Олег Мамонт из a.t.Legal.

В начале года президент Владимир Путин поручил к августу урегулировать правовой статус апартаментов. Группа сенаторов оперативно внесла в Госдуму новый законопроект. В его тексте значится, что он должен вступить в силу 1 сентября 2021 года. Но в весеннюю сессию его не рассмотрели — он застрял на пути к первому чтению. В начале августа замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, курирующий вопрос, пообещал, что до конца года законопроект будет принят. Если текст законопроекта не перепишут, то собственников апартаментов ждет сюрприз. Признать уже построенные апартаменты жилыми помещениями по нему будет нельзя. «По сути, документ регулирует вопросы строительства только новых «многофункциональных зданий», которые будут иметь в своем составе апартаменты», — критичен управляющий Bolshakov & Partners Андрей Большаков. На многофункциональные здания (МФЗ) предлагается частично распространить действие Жилищного кодекса по оплате услуг ЖКХ, выделению долей в общем имуществе, управлению им. Жильцы МФЗ смогут переводить апартаменты в жилые помещения и обратно. Для этого надо будет заручиться согласием всех соседей по этажу и иметь отдельный от коммерческой части здания выход. Вопрос ставок налога на имущество, маткапитала, льготных госпрограмм ипотеки и субсидий в тексте вообще не затрагивается.В таком виде в законопроект заложено много «мин замедленного действия»,предупреждают опрошенные «Деньгами» юристы. Например, определение «апартаментам» так и не дано. Не все соседи могут быть согласны на перевод, а изолировать жилые помещения от нежилых может быть сложно по конструктиву. Заручаться согласием сверху и снизу не нужно, поэтому там внезапно могут появиться хостел или фитнес-зал. А возможности влиять на управление домом и тарификацию управляющих прописаны номинально: какие инструменты защиты интересов мелких собственников в споре с крупными, неясно.

Застройщиков не обязывают соблюдать СанПИНы и другие технические требования, делать инфраструктуру при строительстве многофункциональных зданий, а власти — планировать места в школах, детсадах, поликлиниках для жителей апартаментов. Все вновь возводимые жилые дома сегодня имеют в своем составе нежилой фонд, поэтому также могут называться «многофункциональными зданиями», что дает застройщикам пространство для маневра, беспокоится руководитель практики «Недвижимость» Crowe CRS Legal Ростислав Агапов.

Будут ли в текст внесены правки и как быть со спорными ситуациями, неясно. Минстрой на запрос «Денег» сообщил, что «законопроект в целом поддержан при условии его доработки в соответствии с изложенными замечаниями». Какие замечания были к тексту, министерство не уточняет.

Стоит ли прикупить?

Стоимость кв.м в апартаментных новостройках эконом-класса Москвы сегодня составляет 163,2 тысячи рублей, в комфорт-классе — 252,3 тысячи рублей, в бизнес-классе — 362,4 тысячи рублей, в премиуме — 986,1 тысячи рублей, говорит руководитель аналитического центра «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов.

Апартаменты стоят дешевле квартир, но дороже офисов и интересны тем, кто хочет сдавать недвижимость не под бизнес, а конкретным жильцам. Для квартир потенциальная доходность находится на уровне 4–5%, для офисов это 10–12%, а для апартаментов ставка доходности от сдачи в аренду лежит в диапазоне от 6 до 8%, считает директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань.

Вкладываться в апартаменты в надежде на рост цен — рискованное мероприятие. Нынешний законопроект не гарантирует собственникам ничего и будет распространяться лишь на новые комплексы. Хотя на новостях об урегулировании их правового статуса цены на апартаменты в Москве все равно подскочили на 20%, говорят риелторы.