Говорим стоимость, подразумеваем…

Оценщики в своей работе сталкиваются со множеством наименований стоимостей, которые фигурируют в законодательстве об оценочной деятельности, иных законодательных актах РФ, Международных стандартах оценки (МСО), Федеральных стандартах бухгалтерского учета (ФСБУ) и Международных стандартах финансовой отчетности (МСФО) и прочих документах.

Поскольку терминология в различных юрисдикциях и сферах деятельности развивалась самостоятельно и часто не гармонизирована с другими сферами, оценщику приходится работать с «зоопарком» разнообразных терминов, содержащих слово «стоимость» в названии. Некоторые стоимости имеют одинаковое наименование, при этом различную сущность, другие являются производными от иных видов стоимостей, а третьи, хоть и содержат слово «стоимость», по сути ей не являются.

Для работающего в соответствии с ФСО оценщика оценка стоимости представляет собой определение стоимости объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки (п. 6 ФСО I). Используемые при этом виды стоимости указаны в ФЗ-135 и ФСО II.

Для начала напомним несколько важных определений.

Стоимость представляет собой меру ценности объекта для участников рынка или конкретных лиц, выраженную в виде денежной суммы, определенную на конкретную дату в соответствии с конкретным видом стоимости, установленным федеральными стандартами оценки (ФСО I п. 7).

Вид стоимости определяется исходя из цели оценки, а также из предпосылок стоимости, представляющих собой исходные условия определения стоимости, формируемые целью оценки (ФСО II п. 1).

Предпосылки стоимости оказывают влияние на выбор вида стоимости, допущений, исходной информации, подходов и методов оценки и, следовательно, на результат оценки (ФСО II п. 2).

Предпосылки стоимости включают следующее:

1. предполагается сделка с объектом оценки или использование объекта оценки без совершения сделки с ним;
2. участники сделки или пользователи объекта являются конкретными (идентифицированными) лицами либо неопределенными лицами (гипотетические участники);
3. дата оценки;
4. предполагаемым использованием объекта может быть наиболее эффективное использование, текущее использование, иное конкретное использование (в частности, ликвидация);
5. характер сделки, под которым подразумевается добровольная сделка в типичных условиях или сделка в условиях вынужденной продажи (ФСО II п. 1).

Взаимные отсылочные нормы ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и п. 12 ФСО II образуют замкнутую ссылочную конструкцию, в результате которой два формально открытых перечня видов стоимостей функционируют как единый закрытый перечень.

Таким образом, в рамках оценочной деятельности в соответствии с ФЗ-135 мы можем оперировать только пятью конкретными видами стоимости:

1. рыночная (ст. 3 ФЗ-135, п. 12 ФСО II);
2. равновесная (п. 12 ФСО II);
3. инвестиционная (ст. 3 ФЗ-135, п. 12 ФСО II);
4. кадастровая (ст. 3 ФЗ-135);
5. ликвидационная (ст. 3 ФЗ-135).

При этом ст. 7 ФЗ-135 гласит, что в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.

Таким образом, в случае обязательной оценки законодатель приравнивает все не указанные в ФЗ-135 и ФСО стоимости к рыночной.

Но что на самом деле скрывается за терминами со словом «стоимость»? Ниже мы собрали наиболее часто встречающиеся в деятельности оценщика термины со словом «стоимость» и провели обзор этих терминов. Стоимости размещены в алфавитном порядке. Если стоимость имеет несколько наименований, она дублируется в списке, чтобы термины с одинаковым названием располагались рядом, и было удобно анализировать их отличия.

Дополнения и комментарии приветствуются!

Наталья Козырева, Юрий Дерябин
ООО «Русаудит»
ocenka@russaudit.ru