Покупка гражданином квартиры на вторичном рынке

Проблемы так называемой чистоты сделки представляются самыми значимыми при совершении сделок по приобретению жилья в частную собственность. Соответственно, приобретает важное значение так называемая юридическая чистота сделки, то есть проверка устойчивости сделки к возможному оспариванию ее заинтересованными лицами.

В связи с этим актуализировались проблемы, связанные с определением объема проверочных действий, которые необходимо совершить, чтобы сделка не могла быть оспорена или признана недействительной.

По общему правилу, для действительности сделок необходимо сделать следующее.

1) Установить, чтобы продавец обладал необходимым для данной сделки объемом дееспособности.

Полная дееспособность по общему правилу наступает с восемнадцатилетнего возраста. Если продавцом квартиры выступает несовершеннолетний в возрасте до четырнадцати лет, то договор от его имени заключают его законные представители – родители, усыновители, опекуны. Если продавцом квартиры является несовершеннолетний от четырнадцати до восемнадцати лет, то договор купли-продажи квартиры он заключает от своего имени, но с обязательного согласия своих законных представителей.

Согласие законных представителей на отчуждение квартиры удостоверятся нотариусом. При этом в силу закона, необходимо наличие согласия органа опеки и попечительства. Договор купли-продажи квартиры, принадлежащей на праве собственности несовершеннолетнему гражданину, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Если продавцом квартиры выступает совершеннолетнее лицо, то требуется установить, не состоит ли оно на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Справки из указанных диспансеров получаются по месту жительства продавца квартиры. В случае если договор купли-продажи квартиры удостоверяется нотариусом, проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение осуществляет нотариус.

2) Установить принадлежность недвижимости продавцу на праве собственности и, соответственно, наличие или отсутствие сособственников.

В случае, если право возникает в силу закона без регистрации прав в Едином государственном реестре недвижимости, принадлежность недвижимого имущества определяется на основании документов, подтверждающих возникновение права. Например, вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации право переходит в случаях принятия наследства или в случае полного внесения членом соответствующего кооператива его паевого взноса за квартиру, предоставленное кооперативом этому лицу.

В том случае, если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, права на который возникли до 31 января 1998 г., принадлежность недвижимого имущества, его характеристиках, обременениях, правах третьих лиц устанавливается из документов, подтверждающих принадлежность имущества.

Например, в случаях приобретения права собственности на квартиру в порядке приватизации до 31 января 1998 г. право собственности устанавливается на основании договора приватизации. В таком же порядке определяется наличие сособственников недвижимого имущества.

Кроме того, необходимо убедиться в отсутствии обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества по данным ЕГРН, а в случае возникновения права собственности до 1998 г., из документов, подтверждающих принадлежность имущества.

3) Часть сведений об объекте и правах третьих лиц на него возможно установить путем получения сведений только от продавца или третьих лиц в форме так называемых заверений об обстоятельствах.

Содержание и назначение заверений об обстоятельствах в договорной и судебной практике закреплено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

Самыми актуальными для договора купли-продажи жилого помещения на сегодняшний день являются следующие заверения: 

• о состоянии квартиры;

• об отсутствии обременений на квартиру;

• об отсутствии прав третьих лиц или притязаний со стороны третьих лиц на квартиру, в частности, о том, что в продаваемой квартире находящиеся под опекой или попечительством, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи, а также бывшие члены семьи и иные лица, сохраняющие право пользования отчуждаемым жилым помещением, не проживают и не сохраняют права на проживание;

• об отсутствии задолженностей по квартплате, коммунальным платежам, оплате за электроэнергию, платежам в фонд капитального ремонта и иным платежам, связанным с владением и/ или пользованием квартирой;

• о финансовом состоянии продавца;

• о том, что продавец представил подлинные документы на квартиру, а также о том, что такие документы не содержат ошибок, опечаток, неточностей фактического или юридического характера;

• о семейном положении продавца;

• о согласии супруга/супруги продавца на отчуждении квартиры.

4) Получить выписку из домовой книги.

К примеру, квартире могут быть зарегистрированы лица, у которых после продажи квартиры сохранится право на проживание в ней. Например, к таковым могут относиться бывшие члены семьи собственника, которые на момент приватизации квартиры имели равные права на приватизацию с собственником, но отказались от нее, дав согласие на приватизацию собственнику. Право пользования жильем данных граждан носит бессрочный характер.

Каждая сделка по приобретению конкретной квартиры по-своему уникальна. Круг обстоятельств, подлежащих проверке, как правило, различен каждый раз. Список вышеперечисленных действия далеко не является исчерпывающим. Поэтому, задумываясь о приобретении квартиры, оптимально будет обратиться к юристам в целях сопровождения сделки